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_王恭敏:纠结的房产税

2017-11-19 01:12

王恭敏:纠结的房产税

文/本刊记者 王晓慧

纠结——房产税要征但时机不成熟

《新财经》:您觉得国家应该征收房产税吗?何时征收比较合适?

王恭敏:早在4月份,很多人就预测房产税很快就会出来,并且绘声绘色地说上海等城市已经开始申报计划了。但很快,国家税务总局就出面澄清了这一说法。毕竟,只有国家税务总局才有权力出台此类税收政策,地方政府没有这个权力。从某种意义上讲,中央和地方之间产生了一些博弈,地方政府当然是希望早一点征收房产税,因为这样会提高地方上的税收,能够改变地方的财政收入构成。但国家从全局来看,当前征收房产税条件还是不成熟,就算成熟的话,也仅限于少数一线城市。但房产税一旦变成针对少数人而出台的政策,就显得很没有意义,很没有全局性。

我估计,从长远看,房产税最终还是会征收。但从目前来看,国家仍然感到一筹莫展。

《新财经》:但您觉得这个时间问题,就是您所说的“条件成熟”,是一个什么样的状态?

王恭敏:首先,国家的运营机制要比较成熟。目前,各部门、单位,管理机制缺乏统一;其次,国家要看末端的消费者对房价的承受能力,以及政府对市场的责任治理是否达到了国家预期的效果。国家认为这些条件都合适的时候,就会开始征收房产税。这和去年国家将汽车的燃油税纳入油价是一个道理。国家在油价相对合适的时候,将相关的运营费用与其绑定,使很多汽车消费者觉得这个价格或者这种状况能够接受。这样,市场就不会形成很大的波动。

迷离——征收标准尚无定论

《新财经》:“房产税”这一叫法容易产生很多分歧,但目前似乎又没有更准确的叫法。您觉得这是什么原因造成的?

王恭敏:导致这一问题的主要原因是中国存在形形色色五花八门的物业形态,军产房、集资房、合资房、微利房、商品房,等等;太多了,所有制形态也是五花八门。正是这个原因,房产税要想真正落地很难。末端想征收房产税,一定会遇到很多困难。

《新财经》:现在就面临一个困难,这么多样化的房产形态,房产税到底该怎么征?征收标准是什么?

王恭敏:有的人说按照面积征收,但每个城市的经济状况不一样,房价也不一样;有的人说按房屋价值计算,但是,当前我们国家有一个重大的房地产末端的房产管理的漏洞,那就是在国土系统备案的房产总值,跟在银行系统的评估总值和贷款总值是不一样的,是两套系统,而且这两套系统不联网。也就是说,同一个房子,在国土局登记的房屋价格,和银行评估的价格是不一样的。房产税到底按照哪个价格征收呢?

《新财经》:这是什么原因导致的?

王恭敏:这是中国房地产买卖市场导致的。比如,我今年花150万元买了一套房,我在银行登记的时候就是150万元。可是,一年后我转让给了你,银行给房屋重新评估,估价变成了200万元,但是,这套房在国土局的初始登记仍然是150万元。如果两年后你又将该房卖给了张三,那么评估系统又发生变化了。当然,这套房还有可能被中介机构或者评估机构做成阴阳合同,导致两个系统登记的价格差距更大。

在这种情况下,国家征收房产税到底是按照国土系统还是按照银行的评估标准,这个没有办法明确,容易产生很多分歧。

如果说按照银行评估价格征收的话,很多业主会重新找机构评估,做低房价。这些都是有可能的。

疑惑——房产税国际通用中国难行

《新财经》:既然这么难,我想知道,国外是否有此类税种?

王恭敏:从全球来看,所有的国家都是在征收相关的物业税或者叫房产税,这是一个国际通用的税收形式。

《新财经》:既然是国际通用,为什么在中国实施起来这么难?

王恭敏:中国的情况很难与国外某些国家相比,因为中国是全球的房地产强国。你可以看看中国庞大的房地产市场的消费量和开发量,这种状况是很多国家不存在的。而且,中国的国土面积超过了很多国家,各个城市之间有差距,用一个政策来做的时候就会有很大的差异,所以在讨论房地产市场的时候有一线城市,二线城市,三四线城市这样的说法。如果不冠以这样明确的标注的话,很难说这个市场是什么样的走向,很难说某些数据是有意义的。所以说,这样的情况在国外相对比较少。

质疑——政策是否抑制了房价

《新财经》:近期的房产政策似乎打的都是抑制房价的牌,您觉得上一次政策调控之后,房价真的降了吗?

王恭敏:变化是有,但是不能光看数据,数据是人做出来的。

两个月前有媒体报道,上海相关的政府部门在做低房产的成交数据,从而尽可能让老百姓感觉到政策的出台对市场是有效的。现在,我们看到市场上又有说法,说房价依然在上涨,并且给出了“60个城市出现1.5%涨幅”的数据。其实,每一个政策出台和每一个市场反馈的声音都有一些偏差。数据在某种意义上只是理论上的。

《新财经》:作为地产开发企业,您手里的地产项目是否受到了上一次政策调控的影响?

王恭敏:有影响。不过,一个政策出台到市场出现反馈可能需要两三个月的波动。政策出台至今差不多有一百天的时间,对市场的确产生了一些影响。

首先,很多已经进入市场销售的楼盘,都会寻找一些促销手段,不惜加大企业的营销成本进行销售;其次,还没有进入销售阶段的楼盘,企业会放缓开发速度;最后,进入市场热销的一些尾盘,会以各种形式加大促销力度,来吸引更多的消费者关注。这部分楼盘对市场影响很大。如果所有的招全部用完了,政策依然存在,企业销售的速度依然在下滑的话,结果就是开发商降价,也就是房价从暗降变成明降。这是一种标志性的反映。7月中旬,有一些城市的房价已经进入明降阶段,比如从过去的八千八变成八千,成交价格上已经产生变化了。

《新财经》:看来政策还是起了一定作用,但从长久来看,您持什么态度?

王恭敏:经过近三个月的调控,市场上已经开始有所变化,很多人预测房价会有15%左右的变化。这个时候,又有新的说法,说政策可能会变动,三套房贷可能会放松,上层也有人出来辟谣。可以说目前市场还是处在比较微妙的时刻。

博弈——政策能否带来公平

《新财经》:后面还会不会有一些政策持续跟进,来打压房价?

王恭敏:应该说国家要制定一些政策来治理房地产市场是很容易的,关键是看他是否需要,而且看他政策的出台是谁的需要,是老百姓的需要还是地方政府的需要,还是宏观经济的需要。

《新财经》:那么,您觉得房产税是谁的需要?

王恭敏:一方面国家需要房地产来保持经济的高度增长,达到“保8”的目的;一方面还要治理房地产市场,让房地产价格能够达到一定的合理状态,从而以正常的速度攀升;同时还要解决中下层老百姓的住房问题。不过,这三个问题放在一起都是互相矛盾的。

当问题放在一起是个矛盾的结合体的时候,国家通过一个政策来治理的话必然会出现问题。把左边人打哭了右边人就要笑,把右边人打哭了左边人又乐了。因此,政策往往是顾此失彼,它会让一部分人,让一部分团队,让一部分利益得到满足,而让另外一部分利益失去很多保障。

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发布时间:2017-11-19 01:12

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